Mietkauf buchen – so geht’s

Susanne Woda
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Mietkauf buchen | BuchhaltungsButler

Die Anschaffung von Vermögensgegenständen ist für Unternehmen heute nicht mehr nur auf Barkauf und Kreditfinanzierung beschränkt. Es existiert eine Vielzahl von Finanzierungsformen. Neben Leasingverträgen bieten spezialisierte Unternehmen wie Leasinggesellschaften oft auch den Mietkauf an. Je nach Art des Vertrags ist dieser im Unternehmen unterschiedlich zu bilanzieren. Wie ein Mietkauf funktioniert, was echte von unechten Mietkäufen unterscheidet und welche steuerlichen und buchhalterischen Unterschiede es gibt, erfahren Sie in diesem Artikel.

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Was ist ein Mietkauf?

Ein Mietkauf ist eine Kombination aus einem Miet- und einem Kaufvertrag. Dabei überlässt der Vermieter ein Objekt für einen bestimmten Zeitraum zur entgeltlichen Nutzung und räumt dem Mieter gleichzeitig das Recht ein, dieses später zu erwerben. Er sichert zu, die gezahlten Mieten auf den Kaufpreis anzurechnen. Gegenstand eines Mietkaufs können bewegliche oder unbewegliche Sachen sein. Im weiteren Verlauf erfahren Sie, wie Sie einen Mietkauf buchen.

Ist Mietkauf gleich Kaufleasing?

Statt des Begriffes Mietkauf hört man im allgemeinen Sprachgebrauch oft das Wort Kaufleasing. Beide sind in der Tat zum Verwechseln ähnlich: Sowohl beim Mietkauf als auch dem Kaufleasing vereinbaren die Vertragspartner die Miete eines Objektes, das der Mieter später erwerben kann. Je nach Vertragsart muss entweder der Leasingnehmer (unechter Mietkauf bzw. Kaufleasing) oder der Leasinggeber (echter Mietkauf bzw. Mietleasing) das Objekt bilanzieren.

Obwohl viele Ähnlichkeiten bestehen, gibt es einen wichtigen Unterschied: Die Rechtsgrundlage für den Mietkauf bildet das BGB mit den Regelungen zu Miet- und Kaufverträgen und nicht die Leasing-Erlässe des Bundesministeriums für Finanzen. Diese regeln bilanzielle und steuerliche Fragestellungen für Leasingverträge, da für diese keine andere gesetzliche Grundlage existiert.

Leasinggesellschaften bieten Unternehmen oft als Alternative zum Leasingvertrag standardisierte Mietkauf-Verträge für Produktionsanlagen, Immobilien oder Firmenwagen an. Dabei handelt es sich um unechte Mietkäufe, bei denen das Eigentum am Ende der Vertragslaufzeit automatisch an den Mieter übergeht. Konsultieren Sie Ihren Steuerberater, um zu entscheiden, welche der Varianten die bessere für Ihren Betrieb ist.

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Wichtiges Detail: Echter oder unechter Mietkauf?

Die Buchhaltung eines Unternehmens muss genau zwischen dem echten und unechten Mietkauf abgrenzen. Die Art des Mietkaufs ist ausschlaggebend dafür, ob Mieter oder Vermieter den Mietgegenstand bilanzieren bzw. den Mietkauf buchen. Auch hinsichtlich der Umsatz- und Gewerbesteuer ergeben sich Unterschiede.

Beim echten Mietkauf vereinbaren beide Vertragsparteien zunächst ein klassisches Mietverhältnis, bei dem sie zwar ein Ankaufsrecht vereinbaren können, aber erst einmal nicht von einem späteren Erwerb ausgehen. Typisch für einen solchen Vertrag sind eine angemessene Miete, in die der Vermieter keine Aufschläge wie Zinsen einkalkuliert, sowie eine Kündigungsmöglichkeit für beide Seiten während der Laufzeit. Bei Ausübung der Option wird der Kaufpreis dann um die bereits gezahlten Mieten verringert.

Der unechte Mietkauf wird auch als verdeckter Ratenkauf bezeichnet. Hier steht durch eine bestimmte Vertragsgestaltung bereits von vorneherein fest, dass am Ende die Übernahme des Mietgegenstandes erfolgen muss. Zum Beispiel kann der automatische Eigentumsübergang bei Vertragsende vereinbart sein. Auch wenn keine Kündigungsmöglichkeit für den Mieter besteht oder die Übernahme des Mietgegenstandes erst erfolgen kann, wenn dieser bereits wirtschaftlich verbraucht, also voll abgeschrieben ist, liegt in der Regel ein unechter Mietkauf vor. Ist der Mietpreis unangemessen hoch, könnte ebenfalls ein unechter Mietkauf vorliegen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die während der gesamten Laufzeit zu zahlende Miete höher ausfällt als der Listenpreis. Dann wäre der Mieter wirtschaftlich zum Kauf gezwungen, um keinen zu überhöhten Preis zu zahlen.

Unterscheidungsmerkmale

Die Abgrenzung zwischen echten und unechten Mietkäufen ist nicht immer einfach. Folgende Punkte können Hinweise für die Einordnung geben, im Zweifel hilft der Steuerberater.

Echter Mietkauf Unechter Mietkauf
Mietverhältnis als Hauptzweck (Kaufoption möglich) Erwerbsabsicht besteht von Beginn an
Mieter entscheidet, ob und wann er die Kaufoption ausübt Automatischer Eigentumsübergang vereinbart
Mieter hat Kündigungsmöglichkeit Keine oder einseitige Kündigungsmöglichkeit des Vermieters; bei Vertragsende ist Objekt bereits wirtschaftlich verbraucht
Miete ist angemessen Miete im Vergleich zum Objektneuwert unangemessen hoch
Kaufpreis steht meist bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht fest Kaufpreis wird vorab vereinbart und orientiert sich am Listenpreis

Wer beim Mietkauf bilanziert

Für die bilanzielle Handhabung eines Mietkaufs ist ausschlaggebend, wem das Wirtschaftsgut zugerechnet wird. Dabei unterscheidet man zwischen rechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum. Das rechtliche Eigentum behält in jedem Fall der Vermieter, bis der Kauf abgeschlossen ist. Wirtschaftlicher Eigentümer ist dagegen, wer die Sachherrschaft über das Objekt ausübt, also es besitzt, Nutzen daraus zieht und auch die Gefahren trägt.

Beim echten Mietkauf bilanziert der Vermieter das Wirtschaftsgut. Er bleibt der wirtschaftliche Eigentümer, solange es nicht zum Kauf kommt. Denn auch wenn er nicht im Besitz des Objektes ist, muss er die Risiken aus Beschädigung oder Mängeln tragen. Der Mieter verbucht die Miete als Betriebsausgaben in der Bilanz, sie fließen in voller Höhe in die Gewinn-und-Verlust-Rechnung (GuV) ein.

Dagegen ist beim unechten Mietkauf der Mieter ab Übergabe Eigentümer des Vermögensgegenstands. Die Folge: Der Mietkauf wird von Anfang an wie ein Kauf auf Kredit behandelt. Der Mieter muss den Vermögensgegenstand bilanzieren und hat damit auch das Recht auf Abschreibungen. Er muss die Raten in einen Zins- und einen Tilgungsanteil aufteilen. Diese fließen wie bei einer Finanzierung nur mit dem Zinsanteil in die GuV ein.

Vor- und Nachteile des Mietkaufs

Für einen Mietkauf ist kein Bankkredit nötig und er ist dementsprechend mit geringeren Auflagen verbunden. Da das Unternehmen sich nicht sofort zum Kauf entscheiden muss, schont es mit den monatlichen Mietraten seine Liquidität. Darüber hinaus lassen sich die Vertragsbedingungen dank der freien Gestaltungsmöglichkeiten gut an die Unternehmensbedürfnisse anpassen: Je nach finanzieller Situation können Unternehmen eine höhere Rate vereinbaren, damit der Restwert im Falle einer Übernahme möglichst gering ausfällt. Eine niedrige Rate lässt mehr finanziellen Spielraum während der Mietzeit. Beim echten Mietkauf müssen Unternehmen das Wirtschaftsgut außerdem nicht bilanzieren und können die Miete in voller Höhe als Betriebsausgabe geltend machen.

Unter privaten Vertragspartnern wird die Option eines Mietkaufs eher selten angeboten. Die standardisierten Angebote der Leasinggesellschaften sind oft verhältnismäßig teuer, da diese als Gewinn einen Zinsaufschlag einkalkulieren oder die Mieten nicht in voller Höhe auf den späteren Kaufpreis anrechnen.

Mann vereinbart Mietkauf

Vorsicht ist auch bei der Abgrenzung zwischen echtem und unechtem Mietkauf geboten. Welche Art im Einzelfall vorliegt und welche bilanziellen und steuerlichen Besonderheiten gelten, sollte am besten ein Steuerberater beurteilen.

Beim klassischen Mietkauf verteilt sich die Umsatzsteuerlast liquiditätsschonend auf die einzelnen Raten. Er kann das Liquiditätspolster aber auch belasten: Beim unechten Mietkauf wird die Umsatzsteuer zu Vertragsbeginn auf einen Schlag fällig. Der Betrag lässt sich aber als Vorsteuer abziehen.

Echten Mietkauf buchen – die Buchungsvorgänge

Der echte Mietkauf ist buchungstechnisch mit wenig Aufwand für das mietende Unternehmen verbunden. Da der Vermieter das Leasinggut bilanziert, muss es lediglich die Mieten als Aufwand erfassen. Der Kauf ist davon unabhängig als separates Rechtsgeschäft zu behandeln und wird wie eine normale Anschaffung verbucht.

Mietzahlungen buchen

Beispiel: Eine Zahnarztpraxis mietet für 5 Jahre einen Zahnarztstuhl, den sie unter Anrechnung der gezahlten Mieten jederzeit übernehmen darf. Die Miete beträgt 300€ zzgl. Umsatzsteuer im Monat. Nach rechtlicher Einordnung handelt es sich dabei um ein echtes Mietleasing.

Monatliche Raten für echten Mietkauf buchen

s 4570; Mietleasing 19% VSt. 357,00€*
h 1200; Bank 357,00€

Kauf nach der Mietzeit buchen

Beispiel: Die Zahnarztpraxis erwirbt den Zahnarztstuhl nach 3 Jahren für einen Preis von 6.000€ netto.

Übernahme nach Mietkauf buchen

s 0410; Betriebs- und Geschäftsausstattung 19% VSt. 7.140,00€
h 1200; Bank 7.140,00€

Unechten Mietkauf buchen – die Buchungsvorgänge

Beim unechten Mietkauf buchen Unternehmen ähnlich wie beim Kaufleasing, denn auch dabei muss das mietende Unternehmen das Mietobjekt von Beginn an bilanzieren. Dafür kann es die Anschaffungskosten sowie für die Anschaffung anfallende Nebenkosten ansetzen. Der Mieter hat dementsprechend das Recht, das bilanzierte Wirtschaftsgut abzuschreiben. Die Miete muss er allerdings in einen Zins- und Tilgungsanteil aufteilen. Nur die Zinsen fließen als Betriebsausgabe sofort in die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ein. Der Tilgungsanteil reduziert schrittweise die Anschaffungskosten der aktivierten Position.

So buchen Sie einen unechten Mietkauf

Anschaffung buchen

Beispiel: Ein Unternehmen schließt einen Mietkauf über 10 Jahre für eine Produktionsmaschine ab. Der Anschaffungspreis beträgt 50.000€ netto und die monatliche Miete 500€ zzgl. Ust. Rechtlich wird der Vorgang als unechter Mietkauf eingestuft. Der Vermieter weist in seiner Rechnung inkl. seiner Zinseinnahmen einen Gesamtpreis von 60.000€ aus.

Anschaffung bei unechtem Mietkauf buchen

s 0240; Maschinen 19% VSt. 59.500,00€
h 1610; Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 59.500,00€

Miete buchen

Der Mieter muss den Zins- und einen Tilgungsanteil der Rate bestimmen. In unserem Beispiel lässt sich der Zinsanteil aus dem Aufschlag von 10.000€ auf den Listenpreis berechnen. Man verteilt diesen einfach auf die Monate der Laufzeit, also: 10.000€ / 12 Monate / 10 Jahre = 83,33€. Bei einer Rate von 500€ ergibt sich dann ein Tilgungsanteil von 416,67€. 

Da der Mieter bei der ersten Rate zusätzlich zur Miete noch die Umsatzsteuer an den Vermieter überweist, kommt es einmalig zu einer abweichenden Buchung. Das Bankkonto wird mit 10.000€ (9.500€ Umsatzsteuer + 500€ Rate) belastet. Die Verbindlichkeitenposition reduziert sich um den Umsatzsteuerbetrag und den Tilgungsanteil (9.500€ + 416,67€).

Monatliche Raten für unechten Mietkauf buchen

s 4570; Mietleasing 9.916,67€
s 2100; Zinsaufwand 83,33€
h 1200; Bank 10.000,00€

Monatliche Raten für unechten Mietkauf buchen

s 4570; Mietleasing 19% VSt. 416,67€
s 2100; Zinsaufwand 83,33€
h 1200; Bank 500,00€

Fazit: Mietkauf als liquiditätsschonende Finanzierungsoption

Der Mietkauf ist eine Kombination aus Miet- und Kaufvertrag. Man unterscheidet dabei zwischen echten und unechten Mietkäufen. Nur beim echten Mietkauf kann ein Unternehmen die Miete in voller Höhe als Aufwand geltend machen. Der Vermieter übernimmt die Bilanzierung bis zum eventuellen Erwerb. Mietkauf-Verträge, die mittelständischen Unternehmen angeboten werden, entsprechen oft dem unechten Mietkauf. Diese setzt man buchhalterisch einer Finanzierung gleich: Das Mietobjekt wird von Beginn an dem Mieter zugerechnet. Dieser muss es aktivieren und abschreiben, darf aber auch nur den Zinsanteil als Betriebsausgabe abziehen.

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FAQs

Was ist ein Kaufleasing bzw. Mietkauf?

Beim Mietkauf überlässt der Vermieter einen Vermögensgegenstand für einen bestimmten Zeitraum zur Miete und räumt gleichzeitig das Recht ein, diesen später, unter Anrechnung der bereits gezahlten Miete, zu erwerben. Besteht von Beginn an die feste Kaufabsicht, spricht man von unechtem Leasing oder Kaufleasing.

Wie bucht man einen Mietkauf?

Beim echten Mietkauf bilanziert der Vermieter das Objekt und schreibt es ab. Der Mieter verbucht die Mietausgaben als Aufwand. Der unechte Mietkauf ist mit dem Erwerb der Finanzierung vergleichbar. Der Mieter bilanziert und schreibt ab, darf aber nur den Zinsanteil der Rate als Aufwand buchen.

Wird ein Mietkauf im Anlagevermögen aktiviert?

Ob ein Mietkauf im Anlagevermögen des Mieters aktiviert werden muss, hängt davon ab, ob das wirtschaftliche Eigentum auf ihn übergeht. Dabei unterscheidet man zwischen dem echten und dem unechten Mietkauf. Nur beim echten Mietkauf bilanziert der Vermieter.

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